Стандарт комплексного развития территорий

Работа над Стандартом КРТ была запущена по причине устаревания существующих стандартов градостроительства, заложенных ещё во времена СССР и не соответствующих реалиям современной комфортной городской жизни^[7] и необходимости эффективного исполнения Указа Президента «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» в части увеличения объёмов ввода жилья и повышения качества городской среды^[8].

Разработка Стандарта КРТ была предусмотрена национальным проектом «Жильё и городская среда». Основной целью создания стандарта являлось создание устойчивой, современной модели развития российских городов и среды, отвечающей интересам и потребностям жителей, бизнеса, социальным и экономическим условиям^[9]. Документ разработан с учётом лучших международных практик, основан на принципах и рекомендациях международных организаций ОЭСР и ООН (программа ООН по населённым пунктам)^[1].

В создании стандарта участвовали более 200 экспертов из 14 стран, а также более 20 ведущих российских и международных научных институтов. Стандарт был одобрен проектным комитетом по национальному проекту «Жильё и городская среда» в апреле 2019 года^[10].

Документ объединяет в себе требования различных сфер регулирования: безопасность жизнедеятельности, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения, градостроительная деятельность, планировка и застройка территорий, а также позволяет формировать предложения для совершенствования существующей нормативной базы^[2].

Стандарт состоит из 6 книг и 4 каталогов (размещены в открытом доступе)^[2] и предусматривает комплекс инструментов развития городских территорий, который охватывает документы всех уровней:

• стратегия пространственного развития города — основа для разработки и актуализации генеральных планов городов;
• концепция развития отдельных территорий (мастер-план) — предпроектная стадия документации по планировке территории;
• объёмно-пространственный регламент — расширение параметров правил землепользования и застройки в части регулирования архитектурных решений фасадов, характеристик уличного фронта, земельных участков, внешнего облика застройки (высота, первые этажи, допустимые отделочные материалы);
• дизайн-код — регламент размещения вывесок, навигации, рекламы, городской мебели, малых архитектурных форм — новое видение правил благоустройства.

Ключевыми принципами Стандарта комплексного развития территорий является разнообразие типов жилой среды и планировок квартир, компактная и плотная застройка, развитая уличная торговая сеть и функциональная насыщенность городской ткани, комфорт перемещений всех видов, вариативность разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, фокус на безопасности и здоровье горожан, в том числе за счёт сокращения автомобильного трафика и решений по созданию микроклиматического комфорта.

Стандарт комплексного развития территорий предлагает три целевых модели городской среды:

• малоэтажную (индивидуальная и блокированная жилая застройка, многоквартирные дома до 4-х этажей);
• среднеэтажную (многоквартирные дома до 8-ми этажей + высотные акценты);
• центральную (многоквартирные дома до 9-ти этажей + высотные акценты).

Стандарт определяет квартал площадью до 5 га как базовый элемент планировочной структуры. В Стандарте КРТ также зафиксированы такие параметры, как высота потолков в квартирах (не менее 2,8 м), этажность рядовой застройки (до 9-ти этажей), доля площади застройки под размещение зданий-акцентов (до 25 %), доля площади застройки под размещение общественно-деловых функций (до 30 % и более), жилищная обеспеченность и иные^[2].

На основе такого подхода к формированию городской среды в 2017—2018 годах были составлены технические задания и проведены два открытых международных конкурса: конкурс дизайн-проектов стандартного жилья и жилой застройки, а также конкурс на разработку альтернативных решений планировок стандартного жилья. С целью распространения и внедрения лучших практик стандартного жилья была разработана проектно-сметная документация на 13 концепций, отобранных по итогам двух международных конкурсов.

По состоянию на январь 2020 года Стандарт КРТ носит рекомендательный характер^[5] и не является обязательным документом в области градостроительного или архитектурно-строительного проектирования, но многие девелоперы уже применяют его принципы в своих проектах и в целом положительно оценивают работу, проделанную в этом направлении^[11].

На основе стандарта разработаны проекты пилотного применения в более чем в 60-ти городах страны — это порядка 300 проектов благоустройства общественных пространств, а также мастер-планы развития территорий, стратегии развития городов, объёмно-пространственные регламенты и дизайн-коды. Все документы разрабатываются для последующего использования регионами и муниципалитетами в рамках актуализации или разработки градостроительной документации^[12].

В частности, стандарт был применён для разработки концепций застройки новых микрорайонов в городе Тулуне Иркутской области, пострадавшем от наводнения в 2019 году^[13]. Проекты, разработанные на основе стандарта, реализуются в городах Уральского федерального округа. Реализовать пилотные проекты с применением норм Стандарта также планируют Воронежская и Оренбургская области^[14].

В 2026 году первый проект по механизму комплексного развития территорий запущен в Самаре. ВТБ открыл кредитную линию в размере 2,6 млрд рублей девелоперской компании «ВИРА» для строительства жилого квартала «Матрица». Завершить строительство планируется к концу 2030 года^[15].

В рамках законодательного регулирования механизма комплексного развития территорий (КРТ) установлен порядок расчёта компенсаций собственникам за изымаемое жильё. Размер возмещения рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости на момент, максимально приближенный к фактическому изъятию^[16].

Оценка стоимости возмещения проводится не ранее чем за 60 дней до направления собственнику проекта договора о переходе права собственности. При нарушении этого срока требуется обязательная переоценка. Расчёт компенсации осуществляется не позднее чем за 2 месяца до фактического переселения, а на заключение договора отводится 45 дней^[16][17][18].

Новые правила имеют обратную силу: они распространяются на проекты КРТ, решения по которым были приняты до вступления норм в силу, за исключением случаев, когда договоры с собственниками уже подписаны или вступили в силу судебные решения о принудительном выселении^[19].

• Книга 1. «Свод принципов комплексного развития городских территорий»^[20]
  • О стандарте комплексного развития территорий.
  • Часть 1. Принципы и целевые модели стандарта.
  • Часть 2. Малоэтажная модель. 
  • Часть 3. Среднеэтажная модель.
  • Часть 4. Центральная модель.
  • Часть 5. Конструктор целевых моделей стандарта.
  • Часть 6. Основные элементы комфортного жилья.
  • Часть 7. Применение целевых моделей стандарта.
  • Приложение. Методика расчёта отдельных параметров целевых моделей стандарта.

• Книга 2. «Стандарт развития застроенных территорий»^[21]
  • Часть 1. Общие положения.
  • Часть 2. Эволюционное развитие застроенных территорий.
  • Часть 3. Объёмно-пространственный регламент.
  • Часть 4. Алгоритм разработки объёмно-пространственного регламента.
  • Приложение 1. Методика отбора и обзор типов территорий жилой застройки.
  • Приложение 2. Межевание территорий.
• Книга 3. «Стандарт освоения свободных территорий»^[22]
  • Часть 1. Общие положения.
  • Часть 2. Алгоритм разработки мастер-плана территории.
  • Часть 3. Примеры реализованных мастер-планов.
  • Приложение 1. Расчёт ТЭП для территорий меньше территории применения модели.
  • Приложение 2. Расчёт необходимого числа узлов въезда/выезда с территории проектирования.
  • Приложение 3. Типы перекрёстков.
• Книга 4. «Стандарт формирования облика города»^[23]
  • Часть 1 Общие положения.
  • Часть 2. Открытые городские пространства и задачи их благоустройства.
  • Часть 3. Рекомендации по благоустройству открытых городских пространств в целевых моделях стандарта.
  • Часть 4. Рекомендации по благоустройству открытых городских пространств в существующих типах городской среды.
  • Приложение 1. Благоустройство открытых городских пространств в разных климатических условиях.
  • Приложение 2. Индекс транспортной и пешеходной активности.
  • Приложение 3. Методика расчёта рекреационной нагрузки на озеленённую территорию.
• Книга 5. «Руководство по разработке проектов»^[24]
  • Часть 1. Общие положения.
  • Часть 2. Рекомендуемый порядок градостроительного проектирования.
  • Часть 3. Рекомендуемый порядок архитектурно-строительного проектирования.
  • Часть 4. Рекомендуемый порядок разработки проектов благоустройства.
  • Часть 5. Рекомендации по вовлечению жителей в проекты развития городской среды и оформлению документации для публичных слушаний.
  • Часть 6. Рекомендации по проведению творческих конкурсов.
  • Часть 7. Рекомендации по определению стоимости проектов развития территорий.
  • Приложение 1. Организация процесса проектирования в международной практике.
  • Приложение 2. Методология определения стоимости проектов развития территорий в международной практике.
  • Приложение 3. Формулы расчёта ключевых параметров целевых моделей среды.
• Книга 6. «Руководство по реализации проектов»^[25]
  • Часть 1. Общие положения.
  • Часть 2. Общий порядок реализации проектов.
  • Часть 3. Ключевые параметры оценки проектов развития территорий.
  • Часть 4. Порядок контроля за реализацией проектов.
  • Приложение 1. Расчёт потенциальной пешеходной активности.
  • Приложение 2 Методология выбора участков для застройки на основе оценки инвестиционной привлекательности.
  • Приложение 3. Обзор финансовых инструментов, применяемых в зарубежной практике с целью реализации программ развития территорий.
  • Приложение 4. Анализ международного опыта оценки эффективности проектов развития территорий.
  • Приложение 5. Чек-лист на предмет соответствия мастер-плана (концепции развития) территории стандарту комплексного развития территорий.
• Книга 7. Каталог 1. «Элементы и узлы открытых пространств»^[26]
• Книга 8. Каталог 2. «Принципиальные архитектурно-планировочные решения. Жилые дома»^[27]
• Книга 9. Каталог 3. «Принципиальные архитектурно-планировочные решения. Благоустройство»^[28]
• Книга 10. Каталог 4. «Принципиальные архитектурно-планировочные решения. Застройка кварталов»^[29]