Ипотека в России

В 1754 году по инициативе графа Петра Ивановича Шувалова в России появились первые государственные кредитные учреждения — дворянский и купеческий банки, которые выдавали аристократам и купцам ссуды под залог, соответственно, поместий и товара. Купцы могли взять кредит на срок от месяца до года. Дворяне-заемщики определяли время возврата самостоятельно — вплоть до нескольких десятков лет. Позволить себе подобный заём могли представители придворной знати и крупные провинциальные помещики. Система обратной связи между заёмщиком и инвестором в те годы отлажена не была. Суммы реальной задолженности дворян превышали официально установленные долги перед банками, так как поместья закладывались и перезакладывались у ростовщиков. Невозможность платить по долгам вовремя привела к задолженности перед банками в 425 млн рублей, когда в казне Государственного банка было заложено 7 млн рублей^[2][3][4].

В 1786 году Государственный банк для дворянства был преобразован в Государственный заёмный банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). Кроме того, была образована Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов^[4].

В 1802 году к Государственному заёмному банку был присоединён Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления императора Павла I.

В 1859 году выдача ипотечных ссуд была запрещена указом императора Александра II.

В 1860-е годы возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. В 1861 году, после отмены крепостного права, возникла острая необходимость кредитования крестьян, и выдача денежных средств под залог имеющейся у них земли была запущена вновь. Схемы получения займов сопровождали закладные листы. Объём их на рынке ценных бумаг достиг 40 %. Это был расцвет ипотечного кредитования. В перечне игроков банковского рынка, занятых в сфере кредитования под залог земли и недвижимого имущества, состояло более 50 учреждений.

В конце 1880-х годов сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 года. К 1914 году ипотечное кредитование приобрело массовый характер: в данной сфере было занято 15 450 финансовых учреждений. От 30 до 50 % ссуд тратилось на покупку земельных участков.

Октябрьская революция и установившийся в стране социалистический строй с запретом частной собственности привели к исчезновению данного вида финансовых услуг. Ипотечного кредитования, вплоть до распада СССР, не существовало.

Формирование ипотечного рынка в постсоветской России началось в первой половине 1990-х годов с появления так называемых «квазиипотечных» кредитов. Эти займы выдавались на короткий срок (до одного года) под высокие проценты (до 36 % годовых в иностранной валюте) и не имели полноценной законодательной базы. В 1992 году был принят закон «О залоге»^[5].

В 1994 году президент РФ Борис Ельцин подписал указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. В Госдуме появилась комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением правительства РФ от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом»^[6][7].

5 сентября 1997 года по решению правительства РФ создано «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), основной задачей которого было развитие и стандартизация ипотечного рынка. 16 июля 1998 года принят закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)», который заложил правовые основы для развития этого финансового инструмента. В первые годы ипотека оставалась малодоступной для широких слоев населения из-за высоких ставок (до 40 % годовых) и коротких сроков кредитования (до 3-5 лет). В 1998 году на рынок вышел первый негосударственный ипотечный банк «ДельтаКредит». Постепенное снижение инфляции и улучшение экономической ситуации в стране в начале 2000-х годов привели к смягчению условий кредитования. С 2003 года начали активно развиваться региональные операторы, которые рефинансировали ипотечные кредиты через АИЖК, что способствовало формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования^[8][1][9].

В 2000 году по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ — обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья^[10].

В 2002—2003 годах сформировалась двухуровневая модель ипотечного рынка. На первом уровне — коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором — АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы.

Активный рост ипотечного рынка начался с 2005 года. Этому способствовали снижение процентных ставок до 14-15 % и увеличение сроков кредитования до 30 лет. В 2005 году объем выданных ипотечных кредитов составил 56,3 млрд рублей, а к 2007 году достиг 556,5 млрд рублей. На рынке появились программы без первоначального взноса и с упрощенным подтверждением дохода. Мировой финансовый кризис 2008-2009 годов серьезно ударил по рынку: объемы выдачи в 2009 году упали до 152,5 млрд рублей, а ставки вновь выросли. Для поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, было создано «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

В 2010 году была утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». Начиная с 2010 года рынок начал восстанавливаться и к 2012 году превысил докризисные показатели, достигнув объема выдачи в 1 трлн рублей^[9].

В 2018 году АИЖК было переименовано в АО «ДОМ.РФ»^[11].

Основной нормативный акт, регулирующий ипотечные правоотношения в России, это федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который устанавливает основания возникновения ипотеки, определяет требования к договору об ипотеке, порядок регистрации и обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно закону, предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, включая земельные участки, предприятия, здания, квартиры и их части^[1].

Ипотечный рынок в России также регулируется следующими правовыми актами^{[12][13][14][15][16][17]}:

• Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
• Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года «Земельный кодекс Российской Федерации»;
• Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О кредитных историях»;
• Постановление правительства РФ № 285 от 13 мая 2006 году, которым утверждены правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002—2010 годы».

Законодательство в сфере ипотеки постоянно развивается. Важным нововведением стало вступление в силу с 1 июля 2018 года поправок, позволивших оформлять электронные закладные. Это упростило процесс регистрации и оборота закладных, сократив бумажный документооборот и ускорив процесс рефинансирования кредитов. Кроме того, ипотечное законодательство тесно связано с другими нормативными актами, в частности с федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который регулирует залог прав требования участников долевого строительства^[18].

Современный ипотечный рынок в России характеризуется высокой активностью и значительными объемами кредитования. По данным на конец 2025 года, количество заемщиков с ипотечными кредитами превысило 11 млн человек, общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам достиг 20,5 трлн рублей (на 1 октября 2025 года). Только в декабре 2025 года было выдано 168,8 тыс. кредитов на сумму 816 млрд рублей^[19][20].

Ключевыми участниками рынка являются крупнейшие российские банки, в том числе Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк. Всего ипотечные программы предлагают более 500 кредитных организаций. Важную роль в развитии рынка играет институт развития ДОМ.РФ, который является преемником АИЖК. ДОМ.РФ выступает оператором государственных ипотечных программ и основным игроком на рынке секьюритизации ипотечных активов^[9].

Секьюритизация является важным механизмом рефинансирования для банков, позволяющим привлекать долгосрочные финансовые ресурсы. Банки формируют пулы из выданных ипотечных кредитов и продают их специализированному ипотечному агенту (например, «ИА ДОМ.РФ»), который на их основе выпускает ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Этот инструмент позволяет банкам снижать риски, повышать ликвидность и наращивать объемы кредитования. В 2025 году ДОМ.РФ провел шесть сделок секьюритизации на общую сумму 454 млрд рублей^[21][22].

* Список крупнейших финансовых организаций по объёму выданных жилищных кредитов (ипотечных кредитов) в сентябре 2025 года сформирован на основе аналитического отчёта «Ежемесячный мониторинг рынка ипотечного кредитования», публикуемого «ДОМ.РФ»^[23].

Андеррайтинг — это алгоритм оценки платёжеспособности клиента и его возможностей по обслуживанию долга для расчёта максимальной суммы кредита, который заёмщик сможет выплатить с учётом присущих ему особенностей, таких как тип трудоустройства (постоянная/временная работа), ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаёмщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев. Клиент проходит процедуру андеррайтинга дважды: при обращении к ипотечному брокеру (её проводит андеррайтер брокерской компании) перед заключением договора на оказание услуг, а также в банке (проводят кредитные аналитики банка) при рассмотрении заявления на выдачу ипотечного кредита.

Краткое описание процедуры андеррайтинга в банке и метода расчёта коэффициентов:

Эти коэффициенты разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Такой набор показателей отражает адекватную картину платёжеспособности заёмщика и позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. д.). П/Д, О/Д и К/З могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка и размеров средней оплаты труда.

После расчёта по этим коэффициентам часто выбирается минимальная сумма, которая предварительно и будет являться суммой кредита. Одним из основных факторов, влияющих на сумму кредита, является доход и способ его подтверждения. Многие банки понимают, что не все доходы потенциальных заёмщиков полностью отражаются в бухгалтерском учёте работодателя и, соответственно, разрабатывают различные способы подтверждения благосостояния, такие как справка о доходах свободной формы или на бланке кредитной организации, устным подтверждением руководства организации-работодателя, текущими подтверждаемыми расходами либо анализом доходов организации для руководителей, индивидуальных предпринимателей и крупных акционеров. И хотя правила андеррайтинга являются стандартными, на практике они часто определяются каждым банком в отдельном порядке. Для сокращения срока рассмотрения заявки Кредитным комитетом банка брокер обычно знает все правила и предпочтения андеррайтеров банка и сводит к минимуму время их работы над кредитным делом.

Значительную роль на российском ипотечном рынке играют государственные программы, направленные на поддержку отдельных категорий граждан и стимулирование спроса на жилье. Большинство программ рассчитаны на долгосрочный период (до 2030 года). В России доступны различные виды льготной ипотеки, которые выступают одним из инструментов государственной поддержки ипотечного рынка, делая жильё более доступным для определённых категорий граждан за счёт субсидирования процентной ставки из государственного бюджета^[24].

Льготные государственные программы, действующие в 2025-2026 годах^[24]:

• Семейная ипотека — одна из самых востребованных программ, предназначенная для семей с детьми. Она позволяет получить кредит по ставке до 6 % годовых. С 1 февраля 2026 года можно оформить только один на семью льготный кредит под 6 %. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20 %^[25][26][27].
• ИТ-ипотека — программа для специалистов, работающих в аккредитованных компаниях в сфере информационных технологий. Ставка по кредиту также составляет до 6 %.
• Дальневосточная и арктическая ипотека — направлена на привлечение и удержание населения в стратегически важных регионах. Программа предлагает льготные условия с первоначальным взносом от 20,1 % и сроком кредитования до 20 лет^[28].
• Сельская ипотека — позволяет приобрести или построить жилье на сельских территориях.
• Военная ипотека — специальная программа для военнослужащих, являющихся участниками накопительно-ипотечной системы.

Помимо действующих программ, обсуждается запуск новых, например, для учителей и врачей^[29].

Для защиты прав заёмщиков и снижения рисков в системе ипотечного кредитования предусмотрен ряд механизмов. Одним из них является право на ипотечные каникулы — льготный период до шести месяцев, в течение которого заёмщик, столкнувшийся с трудной жизненной ситуацией, может приостановить или уменьшить платежи по кредиту. Это право регулируется Федеральным законом № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и предоставляется при соблюдении определённых условий, таких как безработица, инвалидность или значительное снижение дохода^[30].

Центральный банк России применяет макропруденциальные меры для ограничения системных рисков. К ним относятся надбавки к коэффициентам риска для банков, выдающих кредиты с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) или низким первоначальным взносом. ПДН отражает отношение ежемесячных платежей по всем кредитам заёмщика к его доходу. Эти меры стимулируют банки выдавать менее рискованные кредиты и способствуют улучшению качества ипотечных портфелей^[31].

Динамика рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) отражает как экономическую ситуацию в стране, так и эффективность государственных программ поддержки. Количество и объём выданных кредитов, средневзвешенные ставки и сроки позволяют оценить доступность ипотеки для населения.

Примечание: Данные за 2020-2023 гг. являются оценочными на основе открытых источников. Данные за 2025 г. приведены по состоянию на конец года и также являются оценочными^[32][33][34].

Российское законодательство предусматривает возможность для заёмщиков вернуть часть уплаченных налогов через систему налоговых вычетов. Существует два основных вида вычетов, связанных с ипотекой:

• Имущественный налоговый вычет при покупке жилья. Позволяет вернуть 13 % от стоимости приобретённой недвижимости, но не более чем с 2 млн рублей (то есть до 260 тыс. рублей). С 2025 года, в связи с введением прогрессивной шкалы НДФЛ, максимальная сумма возврата может увеличиться для граждан с высокими доходами^[35].
• Налоговый вычет с процентов по ипотеке. Позволяет вернуть 13 % от суммы фактически уплаченных банку процентов, но не более чем с 3 млн рублей (то есть до 390 тыс. рублей). Этот вычет можно получить только по одному объекту недвижимости один раз в жизни^[36].

Иностранные граждане также могут получить ипотечный кредит в России, однако условия для них, как правило, более строгие. Большинство банков требуют наличия вида на жительство (ВНЖ) или разрешения на временное проживание (РВП), а также официального трудоустройства в России. Первоначальный взнос для иностранцев зачастую выше и может составлять от 30 % до 50 % от стоимости недвижимости, а максимальная сумма кредита может быть ниже, чем для граждан РФ. Несмотря на это, законодательных ограничений на выдачу ипотеки иностранцам в России нет^[37][38].