Налог на имущество организаций

Этот налог относят к региональным. Его прописывает глава 30 НК РФ, но заработать на конкретной территории он может только после того, как местные власти примут собственный закон о нём. Для федеральной территории «Сириус» такую роль играет напрямую сам Налоговый кодекс^[1].

Наряду с ним компании и граждане платят ещё два похожих сбора — земельный и транспортный. Но именно налог на имущество организаций приносит казне больше всего денег из этой группы. За 2024 год на него пришлось свыше 68 % всех имущественных сборов^[2]. Всего же имущественные налоги за тот год дали бюджету около 1,84 трлн рублей — на 9,5 % больше, чем годом ранее^[3].

У регионов здесь широкие полномочия. В рамках, которые задаёт кодекс, они сами выбирают размер ставки, добавляют собственные льготы и решают, когда и как платить авансы^[1].

Платить обязаны те компании, у которых есть имущество, попадающее под налог (статья 373 НК РФ). Это правило работает и для российских фирм, и для зарубежных^[1].

Иностранная компания сталкивается с налогом в двух ситуациях. Первая — когда она работает в России через постоянное представительство. Вторая — когда просто владеет недвижимостью на российской территории. Российские организации платят за ту недвижимость, что числится у них на балансе как основные средства.

Под налог попадает недвижимое имущество — в том числе то, что передано в аренду, доверительное управление, вложено в совместный проект или получено по концессионному соглашению^[1]. Раньше облагалось и движимое имущество, но с 1 января 2019 года его из-под налога вывели согласно федеральному закону от 3 августа 2018 года № 302-ФЗ. Теперь станки, оборудование, машины и техника под него не подпадают — остаётся только недвижимость. Что считать недвижимостью, определяет не сам налоговый закон, а статья 130 Гражданского кодекса: это объекты, которые нельзя перенести без ущерба для них^[4].

Сколько платить, зависит от стоимости имущества — это и есть налоговая база (статья 375 НК РФ). Считают её двумя способами. Для большинства объектов берут среднегодовую стоимость, а для некоторых — кадастровую^[1].

Среднегодовая стоимость имущества. По общему правилу в расчёт идёт среднегодовая стоимость недвижимости. Её берут прямо из бухгалтерского учёта компании: это остаточная стоимость объектов, то есть цена за вычетом износа, которую фирма отражает у себя на балансе.

Кадастровая стоимость. Часть объектов считают иначе — по кадастровой стоимости. За основу берут ту величину, что записана в Едином государственном реестре недвижимости на 1 января. Работает этот способ не везде и не для всего: всё зависит от статьи 378.2 НК РФ и от того, приняли ли в регионе нужный закон и внесли ли конкретный объект в специальный перечень. Чаще всего по кадастру платят за деловые и торговые центры, а также за помещения внутри них^[1].

Налог считают за календарный год — это налоговый период. Внутри года есть отчётные периоды: первый квартал, полугодие и девять месяцев^[1].

Верхняя планка ставки зависит от способа расчёта. Если налог считают по среднегодовой стоимости, ставка не может быть выше 2,2 %. Если по кадастровой — предел 2 %. Для самой дорогой недвижимости — той, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей, — с 2025 года регионам разрешили поднимать ставку до 2,5 %^[5]. Ставки при этом можно делать разными — в зависимости от того, какая это компания и какой объект.

Льготы бывают двух видов. Федеральные перечислены в статье 381 НК РФ и действуют по всей стране для отдельных категорий плательщиков и имущества. Сверх них регионы вправе вводить свои послабления и пониженные ставки для определённых компаний и видов недвижимости^[1].

Итоговую сумму за год получают следующим образом: налоговую базу умножают на ставку. Если в регионе предусмотрены авансы, компания вносит их в течение года — по итогам отчётных периодов^[1].

Раз в год фирма сдаёт декларацию. С 2023 года срок сдвинули: подать её нужно не позднее 25 февраля следующего года^[6]. При этом объекты, которые считаются по кадастровой стоимости, в декларацию российские компании больше не вписывают. А если у фирмы за год была только такая недвижимость, отчитываться ей вообще не нужно^[7].

Смысл отчётных и налогового периодов в том, что они задают ритм: по итогам кварталов компания платит авансы, а по итогам года — сдаёт декларацию и рассчитывает окончательную сумму^[1].

Главный документ — глава 30 второй части НК РФ (статьи 372—386.1). Именно она отвечает на все базовые вопросы: кто платит, за что, сколько, какие есть льготы и в каком порядке всё считать^[1].

Второй уровень регулирования — региональный. Своими законами регионы вводят налог у себя, назначают ставки в рамках федеральных лимитов, добавляют льготы и определяют сроки авансов. Одно условие: региональные правила не должны идти вразрез с федеральным кодексом^[1].

Помогают разобраться в спорных ситуациях письма Федеральной налоговой службы и судебная практика — например, тематические обзоры Верховного суда по имущественным спорам компаний^[8]. Такие документы подсказывают, как понимать норму, но заменить сам закон они не могут.

Современный налог на имущество организаций регулируется главой 30 НК РФ, которая действует с 2004 года. До этого имущество предприятий облагали по отдельным законам, принятым ещё в 1990-е годы.

Первое значимое изменение затронуло движимое имущество. С 1 января 2019 года его исключили из объекта налогообложения — с этого момента налогом облагается только недвижимость.

Второе направление реформы — перевод части объектов на расчёт по кадастровой стоимости. Массовое применение кадастровой стоимости для коммерческой недвижимости началось с 2020 года^[9]. С 2025 года для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей регионам разрешили повышать ставку до 2,5 %. Федеральный закон от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ ввёл более существенное изменение: с 2027 года налог по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости, рассчитывает сама налоговая служба, а декларации и уведомления по ним подавать не требуется^[10].

Расширение расчёта по кадастровой стоимости вызвало споры между бизнесом и региональными властями. Одно из наиболее обсуждаемых предложений — распространить кадастровый способ на единые недвижимые комплексы. Суть в следующем: если хотя бы одно здание в составе комплекса используется для торговли или коммерческой деятельности, по кадастровой стоимости придётся платить за весь комплекс, включая склады и производственные помещения^[11]. Эту меру связывают с ростом дефицита региональных бюджетов^[11].

Отдельный предмет споров — региональные ставки и льготы. Например, в Санкт-Петербурге ставка по кадастровой стоимости выросла с 1,5 % до 2 % с 2025 года, и для владельцев коммерческой недвижимости это означало заметный рост платежей^[12]. Переход отдельных регионов на кадастровую модель сопровождался и другими сложностями: в ряде субъектов власти вводили ограничения на ежегодный рост платежей, чтобы смягчить нагрузку на компании^[13].