Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — результат выполненной в соответствии с законодательством оценки стоимости объекта недвижимости на определённую дату, зафиксированный в государственном реестре (кадастре) и используемый, в частности, для целей налогообложения. Такая оценка производится, как правило, в массовом порядке, а не для индивидуальных объектов[1].
Установление кадастровой стоимости, кадастровая оценка в РФ
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2].
Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года[2][3].
Порядок проведения государственной кадастровой оценки включает совокупность следующих действий:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе процедуру ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости);
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости[2][4].
Земельные участки
Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актах органов местного самоуправления[5].
К индивидуальным характеристикам земельного участка относят:
- территориальное размещение;
- площадь земельного участка;
- категория земельного участка;
- особенность разрешенного использования участка и др[5].
От кадастровой стоимости земельного участка зависит размер земельного налога, определяемый в соответствии с главой 31 Налогового кодекса.
Оспаривание
Единичная методологическая ошибка, явившаяся следствием игнорирования индивидуальных особенностей оцениваемого объекта, (несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке), допущенная при определении [6] недвижимости, повлиявшая на величину его кадастровой стоимости, может быть оспорена[1]. С 1 января 2026 года для установления кадастровой стоимости в размере рыночной обязателен досудебный порядок: согласно статье 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», необходимо обращаться с заявлением в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое рассматривается в течение 30 дней[7]. Вынесенное ГБУ решение впоследствии может быть оспорено в суде[8].
Постановлением Конституционного Суда РФ от 14 июля 2026 года № 48-П статья 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» признана неконституционной в той мере, в какой она лишает добросовестных налогоплательщиков — физических лиц возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, продолжающую применяться для расчёта налогов[9][10].
Согласно этому решению, для добросовестных налогоплательщиков (физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями) срок обращения для оспаривания увеличен с 6 месяцев до 1 года со дня, когда лицу стало или должно было стать известно о налоговых последствиях[9].
При оспаривании архивной стоимости земельных участков и объектов недвижимости возможен перерасчёт налогов за прошлые периоды в пределах трёх лет[9].