Эскроу-счёт

Обычно применяется для исполнения трёхстороннего договора, который заключён между участниками: продавцом, покупателем и третьей стороной (банком или иной организацией). Последний выполняет функцию доверительной стороны и гаранта.

Процесс открытия эскроу-счёта:

• составление и подписание трёхстороннего договора, сторонами которого являются плательщик (так называемый депонент), получатель (бенефициар), а также доверительное лицо,
• регистрация соответствующего счёта,
• размещение на нём оговорённой денежной суммы, используемой для выполнения расчётов по торгово-финансовой операции, выступающей предметом договора.

В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговорённых обязательств.

В России право открывать эскроу-счета имеют только банки^[1]. При этом не все российские банки работают с эскроу-счетами^[2].

Широкое распространение в России эскроу-счета получили при продаже строящихся объектов недвижимости. В 2017 году в России инициирована реформа, запрещающая получать застройщикам напрямую от покупателей средства на строительство и вводящая счета-эскроу для расчётов с покупателями^[3]. Цель реформы — решить проблему так называемых обманутых дольщиков^[4]. По словам заместителя председателя правления банка «Дом. РФ» Данилы Литвинова, новая схема покупки жилья позволяла это сделать:

Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом. Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков… Счет [эскроу] открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков^[5].

С 1 июля 2019 года для новых строительных объектов расчёты с использованием эскроу-счетов стали обязательными. Схема покупки недвижимости на этапе строительства стала выглядеть следующим образом: граждане передают средства в банк, тот их депонирует (замораживает) на счетах эскроу, пока застройщик не выполнит условие договора — не будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию^[6]. Только после этого он получит доступ к деньгам покупателей-дольщиков^[7]. Для застройщиков реформа также означала переход на проектное финансирование от банков, которые теперь, после замораживания средств дольщиков, становились для девелоперов основным источником капитала^[8].

Эскроу-счета и проектное финансирование за несколько лет стали основным механизмом работы на строительном рынке. Эксперты называли реформу долевого строительства успешной. Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг отмечал произошедшие «фундаментальные изменения» в отрасли:

В результате реформы рынок строящегося жилья стал более сбалансированным и менее восприимчивым к внешним вызовам. Мы успели в этом убедиться в условиях неопределенности 2020—2023 гг., когда впервые в новейшей истории во время кризисных явлений удалось избежать массовой приостановки строительства жилья и появления новых обманутых дольщиков^[9].

В октябре 2024 года доля договоров долевого участия в столице с применением эскроу-счетов составила 98,5 % от общего числа зарегистрированных сделок на рынке новостроек. Это рекордный показатель за пять лет с начала действия на рынке новостроек механизма эскроу, сообщило столичное управление Росреестра^[10].

Эскроу-счета используются и при покупке недвижимости на вторичном рынке. Описание механизма перевода средств вносится в договор купли-продажи^[1]. В июне 2024 года в России завершилось строительство первого частного дома с использованием эскроу-счёта^[11].

В январе 2025 года правительство приняло решение распространить механизм эскроу-счетов на возведение частных домов с привлечением материнского капитала^[12].