Право собственности в Китае

Владение землёй было разделено на право собственности на верхний слой почвы (тяньпи) и право собственности на нижний слой почвы (тяньгу). Землевладельцы, обладавшие правом собственности на нижний слой почвы, имели постоянные претензии на собственность, если они платили налоги и получали официальные разрешения от правительства, но не имели права активно использовать землю. Вместо этого землевладельцы, обладавшие правом собственности на верхний слой почвы, платили землевладельцам, обладавшим правом собственности на нижний слой почвы, фиксированную арендную плату (или часть дохода от того, что производилось на земле) не только за право заниматься сельским хозяйством и жить на этой земле, но и за право самостоятельно продавать или сдавать в аренду права на верхний слой почвы другой стороне. Таким образом, до тех пор, пока другая сторона обладала правами на верхний слой почвы, сторона, обладавшая правами на нижний слой почвы, не имела права активно использовать землю или выселять владельца верхнего слоя почвы.

Земля, как и другие предметы собственности, рассматривалась как коллективная собственность семьи, но не отдельных её членов. Ещё одним понятием в имперском китайском праве собственности было дяньмай (典賣/典卖), более известное как хуомай (活賣/活卖), или условная продажа собственности^[2], которая позволяла продавцу (то есть его семье) выкупить землю по первоначальной цене (без процентов). Предполагалось, что земля, находившаяся во владении семьи на протяжении нескольких поколений, должна оставаться у той же семьи. Начиная с династии Суй женщины не могли владеть собственностью напрямую, и для того, чтобы земля оставалась в той же семье, она должна была переходить от одного наследника мужского пола к другому в соответствии с правилом первородства.^[3]

Законодательство в Имперские времена зависело от времени и пространства и было подвержены влиянию войн, восстаний и стихийных бедствий. В такие времена происходили частые смены владельцев, поскольку заброшенные земли возвращались в собственность после того, как прежние владельцы бежали или умирали.^[4] Во времена династии Цин (1644—1911) имело место оформление прав собственности на землю, хотя и не на систематической основе и не на национальном уровне, и исторические права собственности передавались по наследству вплоть до настоящего времени.^[5]

Новые земельные участки вдоль рек, ручьёв и других водоёмов — так называемые «прибрежные права» — были чётко обозначены как государственная собственность, и правительство Цин неоднократно подчёркивало это в императорских указах. В России аналогом «прибрежных прав» служит бечевник (бечевая).

Во время правления националистического правительства (1912—1949) общинные и обычные права давали право владения землёй помещикам, дворянам, религиозным учреждениям и сельским общинам. Тем временем, государство разрабатывало законы о собственности, которые основывались на немецких и японских традициях гражданского права.^{[4]:354–355[5] :17}

В указанный период частный сектор владел большинством лесных угодий. Пришедшая позднее к власти Коммунистическая партия Китая (КПК) постепенно продвигала отмену частной собственности и частные лесные владения продолжали существовать до коллективизации деревни.^[6]

Коммунистические идеи оказали влияние на развитие законов о собственности в Китае и связанных с ними прав.

В районах, находившихся под контролем коммунистических сил, традиционное землевладение было упразднено в результате земельной реформы. В 1930-х годах земельная реформа в старых революционных районах, таких как советский район Цзянси и приграничный район Шань-Гань-Нин, проводилась с наименьшими возможными социальными потрясениями. Средним и зажиточным крестьянам было позволено сохранить часть своих земельных владений, в то время как экспроприированным землевладельцам было выделено достаточно земли, чтобы они могли прокормить себя. Тем не менее, сразу после Второй мировой войны земельная реформа приобрела более радикальный характер. Только в 1948 году, после выступления Мао, власти вернулись к более умеренной позиции.

В Китае несколько раз происходили изменения в праве собственности и управлении земельными ресурсами. Что касается земель в сельской местности, то эти изменения начались с создания Высших сельскохозяйственных производственных кооперативов в 1956 году. После этого сельская частная собственность на землю была фактически упразднена в результате земельной реформы, в результате которой земля перешла в руки государства или в коллективную собственность.

Земельная реформа в Китае (1950—1952 гг.) была одним из крупнейших примеров экспроприации земель в мировой истории. В ходе этой реформы от 200 до 240 миллионов акров пахотных земель были перераспределены между примерно 75 миллионами крестьянских семей.

До проведения деколлективизации в середине 1980-х годов существовало всего два фактора, определявших изменения в земельной политике: уровень коллективной собственности и степень свободы в частном землепользовании. «Большой скачок» (1958—1962) вынудил центральное руководство передать право собственности на землю от коммуны к производственной бригаде. Это было закреплено в партийных постановлениях, обнародованных в 1962 году (Шестьдесят статей). Свобода в частном использовании (но (!) не в собственности) земли менялась несколько раз. До 1958 года, когда сельский Китай был разделён на огромные административные единицы — народные коммуны, — фермерам выделялись небольшие участки коллективной земли для личного пользования (ziliudi). В зависимости от региона сельское хозяйство было более или менее приватизировано, а ответственность за управление возлагалась на домохозяйства. Фермерские хозяйства заключали контракты, по которым они должны были поставлять государству зерно по низким фиксированным ценам. Излишки зерна сверх квоты можно было свободно продавать на частных рынках. Эти привилегии отменялись (и впоследствии восстанавливались) дважды: во время «Большого скачка» и «Культурной революции» (1966—1976).

Что касается городской земли, то после национализации промышленных предприятий и компаний в начале 1950-х годов она считалась государственной собственностью, хотя юридически это не было закреплено в течение длительного периода времени. Земля, принадлежащая государству, считалась «абсолютной» собственностью и, следовательно, не подлежала передаче по наследству. Этот принцип соблюдался и был закреплён в законодательстве вплоть до начала 1980-х годов. Однако представление о том, что городская земля приравнивается к государственной собственности и, следовательно, исключает частную собственность, официально оспаривалось Государственным земельным управлением вплоть до начала 1980-х годов.

В эпоху правления Дэн Сяопина основополагающим правовым источником режима собственности и имущественных прав в КНР была Конституция КНР, принятая в 1982 году. Конституция 1982 года предусматривала «социалистическую общественную собственность» на средства производства, которая имела две формы: государственную и коллективную собственность. В 2004 году в Конституцию была внесена четвёртая поправка, в которой статья 13 Конституции гласила:

«Законная частная собственность граждан неприкосновенна. Государство защищает в соответствии с законом частную собственность граждан и их наследственные права. Государство может, если того требуют общественные интересы, экспроприировать или реквизировать частную собственность граждан и выплачивать им за это компенсацию».

Таким образом, можно видеть, что законы Китая о собственности претерпевают изменения. Самым последним нововведением стало принятие в марте 2007 года Закона о собственности (после 14 лет обсуждений), который считается одним из наиболее важных основных компонентов развивающегося гражданского права в КНР.

Инвестор, желающий вложить средства или развивать свой бизнес в сфере недвижимости в Китае, должен учитывать китайские законы о собственности, в первую очередь закон о собственности, принятый в 2007 году, который впервые защищает интересы частных инвесторов в той же мере, что и интересы государства.

Права собственности на недвижимость в Китае, как правило, можно разделить на три вида: права собственности, права пользования и права залога.

Право собственности защищено статьёй 39 Закона о собственности Китайской Народной Республики, которая предоставляет собственнику право владеть, использовать, распоряжаться и получать прибыль от недвижимого имущества. Однако это право должно соответствовать законам и общественной морали. Оно не должно наносить ущерб ни общественным интересам, ни законным правам и интересам других людей.^[7]

В целом сельские коллективные хозяйства владеют сельскохозяйственными угодьями, а городские земли находятся в собственности государства. Однако статья 70 Закона о собственности предусматривает право собственности на отдельные части жилого дома, что подтверждает индивидуальную собственность на квартиры.

Владелец права на узуфрукт имеет право владеть, использовать и получать прибыль от недвижимого имущества, принадлежащего другим лицам. Кредитор не может вмешиваться в осуществление прав владельцем права на узуфрукт. Существует несколько видов прав на узуфрукт. К ним относятся право на управление землёй по договору, право на использование земли под строительство, право на использование земли под жилое строительство и сервитут.

Право на договорное управление земельными участками даёт подрядчику право владеть, использовать и получать прибыль от сельскохозяйственных угодий. Это право может быть передано другому лицу, но права на использование земли, основанные на договорах с сельскохозяйственными предприятиями, не могут быть произвольно изменены для использования в несельскохозяйственных целях.

Городские земли находятся в собственности государства, но право на использование земель под застройку позволяет застройщикам получать прибыль от освоения земельных участков.

Право пользования земельными участками, находящимися в государственной собственности, распространяется только на них, и владелец этого права может строить здания и сооружения, необходимые для их эксплуатации. Кроме того, он может владеть, использовать и получать прибыль от земли. Это право может быть установлено путём уступки или передачи, но передача ограничена. Право собственности на здания меняется вместе с правом собственности на землю. В целях защиты права срок действия права автоматически продлевается по истечении срока. Если, однако, оно должно быть прекращено, то выплачивается компенсация.

Владелец права на использование земельного участка под жилую застройку может владеть и использовать такую землю как находящуюся в коллективной собственности, а также может строить жилые дома и подсобные помещения к ним. Закон о землепользовании и другие нормативные акты регулируют получение, использование и передачу права на использование земли под жилую застройку.

Владелец сервитута имеет право пользоваться чужой недвижимостью для получения выгоды от своей собственной недвижимости. Обычно это предоставление права прохода или проезда к своей недвижимости по территории чужой недвижимости. Сервитут будет регулироваться условиями договора.

К видам обеспечительных прав относятся ипотека, залог и право удержания. Владельцы обеспечительных прав имеют приоритет в случае невыполнения должником своих обязательств. Это делается для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств. Обеспечительные права не существуют сами по себе, а требуют наличия действительного основного требования и прекращаются вместе с прекращением действия долга.

Иностранным инвесторам не разрешается покупать землю в Китае. Земля в Китае принадлежит государству и кооперативам.

Землепользователь получает только право пользования землёй, а не саму землю или какие-либо ресурсы, находящиеся на земле или под землёй. Договор о предоставлении земельного участка заключается между землепользователем и Отделом управления земельными ресурсами народного правительства муниципального или окружного уровня.

Должен быть подписан договор о предоставлении земли. Права землепользования можно получить в департаменте управления земельными ресурсами по соглашению, тендеру или аукциону. Независимо от метода, с помощью которого предоставляются права землепользования, договор о предоставлении права землепользования, или более широко известный как договор о предоставлении земли, должен быть заключён землепользователем и местным органом управления земельными ресурсами или муниципальными органами власти на уровне округа или выше в качестве лица, предоставляющего право.

В статье 12 «Временного положения о предоставлении и закреплении права пользования городской землёй, находящейся в государственной собственности» указывается различный срок действия прав, предоставляемых для различных целей.

В Китае не существует единой официальной процедуры регистрации прав землепользования и собственности на недвижимость. Все права собственности на землю должны быть зарегистрированы в официальном государственном реестре. Этот реестр является доказательством права собственности. Однако различные права собственности могут быть зарегистрированы в разных реестрах. Закон о собственности содержит лишь общие рекомендации по регистрации. Питер Хо описал порядок регистрации прав собственности в Китае на 2014 год. Обзор представлен в таблице ниже.

Статья 6 предусматривает общее требование о регистрации в случаях возникновения, изменения, передачи и прекращения прав на недвижимое имущество.

Статья 10(2)(л) предусматривает единую систему регистрации всех прав на недвижимое имущество, но в настоящее время эта единая система действует только в городах первого уровня, таких как Пекин и Шанхай. Объединение интересов в рамках единого реестра все ещё не получило широкого распространения в небольших городах и потребует больше времени для своего внедрения.

Кроме того, статья 10(1) допускает применение соответствующих местных правил регистрации.

В Китае существует система государственных нотариусов, которые являются подведомственным органом Министерства юстиции Китайской Народной Республики. Они отвечают за оформление прав собственности.

Приведённое ниже описание относится к послереформенным правовым механизмам и не должно быть истолковано как национализация собственности до 1978 года.

Китайские власти уполномочены в соответствии с Конституцией и различными законодательными актами экспроприировать права землепользования, предоставленные частным лицам, а также права собственности у коллективов. Поскольку вся земля находится в коллективной собственности или в государственной, экспроприация сельских земель требует только лишения прав землепользования по причине «общественных интересов».

Определение общественных интересов намеренно сформулировано расплывчато, и был составлен общий список таких интересов в попытке дать определение тому, что под ними подразумевается.

К ним относятся такие сферы, как оборона, транспортная инфраструктура, образование и здравоохранение. Последние изменения, внесённые в подзаконные акты, позволили расширить доступ к правосудию. В настоящее время существуют следующие виды компенсации:

1. Компенсация за потерю земли
2. Субсидия на переселение
3. Компенсация за строения и посевы на корню

Однако первые две суммы выплачиваются коллективным землевладельцам, а не фермерам. Компенсация за несельскохозяйственные активы в сельской местности также является весьма условной.

После уведомления фермеров и коллективных землевладельцев о проведении экспроприации, она может быть начата. Споры относительно компенсации и переселения не должны влиять на проведение экспроприации.